De rekenkern
Bedrijfswaarde van zorgvastgoed, uitgelegd
Wat de bedrijfswaarde is, waarom de jaarrekening erom vraagt en hoe Equidomus ermee rekent.
Waarom bedrijfswaarde
De taxateur kent de markt. Uw jaarrekening vraagt iets anders.
Zorgvastgoed verkoopt u zelden. U exploiteert het, decennialang. Daarom stuurt de jaarrekening niet op marktwaarde, maar op bedrijfswaarde: de contante waarde van alles wat een gebouw in de resterende levensduur nog opbrengt en kost.
Die berekening bepaalt of uw boekwaarde houdbaar is, of een bijzondere waardevermindering (impairment) nodig is en of een huurcontract een voorziening verlieslatend contract vraagt. De accountant toetst erop; de bank leest mee.
In de praktijk leeft die berekening in kwetsbare spreadsheets: één per locatie, elk met eigen aannames, niemand die het geheel overziet.
Equidomus vervangt die spreadsheets door één rekenkern. Elke locatie krijgt hetzelfde transparante model met eigen parameters: NHC- en ZZP-tarieven, bezetting, indexatie, rente en disconto. Wijzigt er iets, dan rekent de hele portefeuille mee. Zo wordt de waardering van uw zorgvastgoed reproduceerbaar, uitlegbaar en direct klaar voor de controle.
Begrippen
De begrippen uit uw jaarrekening, als rekenregel ingebouwd
Klik een begrip open voor wat het is én hoe de app ermee rekent.
Bedrijfswaarde+
De contante waarde van alle toekomstige kasstromen die een locatie nog genereert: dé maatstaf voor zorgvastgoed op de balans. In Equidomus: per locatie berekend uit opbrengsten, kosten, kapitaallasten en restwaarde, over de volledige resterende levensduur.
Netto contante waarde NCW / DCF+
Toekomstige euro's zijn minder waard dan euro's van vandaag; de discontovoet drukt dat uit. In Equidomus: elk exploitatiejaar wordt afzonderlijk verdisconteerd, zichtbaar nominaal én contant, zodat u elke stap kunt narekenen.
Bijzondere waardevermindering impairment+
Zakt de bedrijfswaarde onder de boekwaarde, dan moet u afwaarderen. In Equidomus: de vergelijking staat permanent in beeld en een geboekte afwaardering rekent direct door in rente, afschrijving en alle volgende jaren.
Voorziening verlieslatend contract+
Een huurcontract dat meer kost dan het opbrengt, vraagt een voorziening op de balans. In Equidomus: bij gehuurde panden met negatieve exploitatie wordt de voorziening per contract berekend, inclusief het effect op het portefeuilletotaal.
NHC-, ZZP- en VPT-opbrengsten+
De normatieve huisvestingscomponent en zorgzwaartepakketten bepalen wat een plaats opbrengt. In Equidomus: actuele tarieventabellen per jaar, met eigen indexatie voor ZZP-opbrengsten en VPT-verhuur die per plaats meetelt.
Midlife-investering+
Halverwege de levensduur vraagt een gebouw een renovatie. In Equidomus: in te stellen als percentage van de gebouwinvestering of als vast bedrag, met eigen startjaar, afschrijving en rente.
Restwaarde grond en gebouw+
Aan het einde van de levensduur resteert waarde: de grond, soms ook het casco. In Equidomus: ingevulde restwaardes tellen als opbrengst in het laatste exploitatiejaar mee, in beide rekenmethodes zonder dubbeltelling.
Aansluiting kapitaallasten+
Het bewijs dat het model klopt: rente plus afschrijving, contant gemaakt, moet aansluiten op de investering. In Equidomus: een permanente controleregel per locatie; sluit het niet, dan ziet u meteen waar het verschil zit.
Break-even-analyse+
Wat mag nieuwbouw maximaal kosten bij bedrijfswaarde nul? Welke midlife is nog verantwoord? In Equidomus: de grenswaarden worden per locatie automatisch berekend, als hard cijfer in plaats van onderbuikgevoel.
LTHP langetermijnhuisvestingsplan+
De vastgoedstrategie voor de komende decennia vraagt per locatie dezelfde cijfers. In Equidomus: een kant-en-klaar LTHP-overzicht met zelf te kiezen kolommen, per peildatum op te vragen.
Veelgestelde vragen
Wat bestuurders en controllers ons vragen
Wat is de bedrijfswaarde van zorgvastgoed?+
De bedrijfswaarde is de contante waarde van alle toekomstige opbrengsten en kosten die een zorggebouw in de resterende levensduur genereert. Het is de waarderingsmaatstaf die de jaarrekening hanteert voor vastgoed dat u zelf exploiteert; de marktwaarde van de taxateur speelt daarbij geen hoofdrol.
Wat is het verschil tussen bedrijfswaarde en taxatiewaarde?+
Een taxatie schat wat een pand bij verkoop opbrengt; de bedrijfswaarde meet wat het pand voor uw exploitatie waard is. Voor zorgvastgoed dat u decennialang gebruikt, stuurt de jaarrekening op de bedrijfswaarde. Equidomus registreert beide, zodat u ze naast elkaar kunt leggen.
Wanneer is een bijzondere waardevermindering verplicht?+
Zodra er aanwijzingen zijn dat de boekwaarde niet meer wordt terugverdiend, moet u de bedrijfswaarde toetsen; valt die lager uit, dan waardeert u af. Equidomus zet boekwaarde en bedrijfswaarde per locatie naast elkaar, zodat u het impairment-risico continu in beeld heeft.
Hoe berekent u de voorziening voor een verlieslatend huurcontract?+
U vergelijkt de onvermijdbare huurverplichtingen met de opbrengsten die daar nog tegenover staan; het contante tekort vormt de voorziening. Equidomus berekent dit per gehuurd pand automatisch mee in de portefeuille.
Welke discontovoet gebruik ik voor zorgvastgoed?+
Gangbaar is een voet rond de gemiddelde vermogenskostenvoet van de organisatie; veel zorginstellingen rekenen momenteel met zo'n 4 tot 6 procent. In Equidomus stelt u de voet per locatie in en ziet u direct wat een andere aanname met de waarde doet.
Werkt Equidomus met actuele NHC- en ZZP-tarieven?+
Ja. De tarieventabellen zitten in de app en worden bij wijzigingen bijgewerkt; per locatie kunt u bovendien eigen tarieven of een afwijkende indexatie hanteren.
Hoe snel kan mijn organisatie starten?+
Binnen een dag. U levert een locatielijst in Excel aan, wij richten de omgeving in en na één instructiesessie rekent uw team zelfstandig. Er is geen IT-traject nodig: de app draait in de browser.
Wat kost Equidomus?+
Eenmalig € 1.500 entree per organisatie en daarna € 300 per gebruiker per half jaar, exclusief btw. Tariefupdates en nieuwe functies zijn inbegrepen.
Liever zien dan lezen?
In een demonstratie rekenen we uw eigen locatielijst door het model.
Plan een demonstratie