De rekenkern
Bedrijfswaarde van zorgvastgoed, uitgelegd
Wat de bedrijfswaarde is, waarom de jaarrekening erom vraagt en hoe EquiDomus ermee rekent.
Waarom bedrijfswaarde
De taxateur kent de markt. Uw jaarrekening vraagt iets anders.
Zorgvastgoed verkoopt u zelden. U exploiteert het, decennialang. Daarom stuurt de jaarrekening niet op marktwaarde, maar op bedrijfswaarde: de contante waarde van alles wat een gebouw in de resterende levensduur nog opbrengt en kost.
Die berekening bepaalt of uw boekwaarde houdbaar is, of een bijzondere waardevermindering (impairment) nodig is en of een huurcontract een voorziening verlieslatend contract vraagt. De accountant toetst erop; de bank leest mee.
In de praktijk leeft die berekening in kwetsbare spreadsheets: één per locatie, elk met eigen aannames, niemand die het geheel overziet.
EquiDomus vervangt die spreadsheets door één rekenkern. Elke locatie krijgt hetzelfde transparante model met eigen parameters: NHC-tarieven, bezetting, indexatie, rente en disconto. Wijzigt er iets, dan rekent de hele portefeuille mee. Zo wordt de waardering van uw zorgvastgoed reproduceerbaar, uitlegbaar en direct klaar voor de controle.
Begrippen
De begrippen uit uw jaarrekening, als rekenregel ingebouwd
Klik een begrip open voor wat het is én hoe de app ermee rekent.
De waardering
Bedrijfswaarde+
De contante waarde van alle toekomstige kasstromen die een locatie nog genereert: dé maatstaf voor zorgvastgoed op de balans. In EquiDomus: per locatie berekend uit opbrengsten, kosten, kapitaallasten en restwaarde, over de volledige resterende levensduur.
Netto contante waarde NCW / DCF+
Toekomstige euro's zijn minder waard dan euro's van vandaag; de discontovoet drukt dat uit. In EquiDomus: elk exploitatiejaar wordt afzonderlijk verdisconteerd, zichtbaar nominaal én contant, zodat u elke stap kunt narekenen.
Bijzondere waardevermindering impairment+
Zakt de bedrijfswaarde onder de boekwaarde, dan moet u afwaarderen. In EquiDomus: de vergelijking staat permanent in beeld en een geboekte afwaardering rekent direct door in rente, afschrijving en alle volgende jaren.
WOZ-waarde+
De waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt voor de onroerendezaakbelasting. In EquiDomus: per locatie vast te leggen, zodat alle waardebegrippen naast elkaar staan.
Taxatiewaarde+
De marktwaarde die een onafhankelijke taxateur vaststelt; bij financiering vanaf drie miljoen euro elke drie jaar verplicht. In EquiDomus: per locatie vast te leggen naast de bedrijfswaarde, zodat u beide kunt vergelijken.
Boekwaarde+
De waarde waarvoor het vastgoed op de balans staat: investering minus afschrijvingen. In EquiDomus: per locatie in beeld naast de bedrijfswaarde, als basis voor de impairment-vergelijking.
Het rekenwerk in de app
Parameters+
De knoppen waaraan u draait: rente- en discontovoet, tarief jaarlijkse instandhouding, tarief midlife, indexeringen, vastgoedreserveringen en de looptijd van contracten. In EquiDomus: per locatie instelbaar, met de portefeuillestandaard als vertrekpunt.
NHC-, VPT- en overige verhuuropbrengsten+
De normatieve huisvestingscomponent, VPT-verhuur en overige verhuuropbrengsten bepalen wat een locatie opbrengt. In EquiDomus: actuele NHC-tarieventabellen per jaar, met eigen indexatie en verhuuropbrengsten die per plaats meetellen.
Midlife-investering+
Halverwege de levensduur vraagt een gebouw een renovatie. In EquiDomus: in te stellen als percentage van de gebouwinvestering of als vast bedrag, met eigen startjaar, afschrijving en rente.
Aansluiting kapitaallasten+
Het bewijs dat het model klopt: rente plus afschrijving, contant gemaakt, moet aansluiten op de investering. In EquiDomus: een permanente controleregel per locatie; sluit het niet, dan ziet u meteen waar het verschil zit.
Break-even-analyse+
Wat mag nieuwbouw maximaal kosten bij bedrijfswaarde nul? Welke midlife is nog verantwoord? In EquiDomus: de grenswaarden worden per locatie automatisch berekend, als hard cijfer in plaats van onderbuikgevoel.
LTHP langetermijnhuisvestingsplan+
De vastgoedstrategie voor de komende decennia vraagt per locatie dezelfde cijfers. In EquiDomus: een kant-en-klaar LTHP-overzicht met zelf te kiezen kolommen, per peildatum op te vragen.
Elke verdieping telt mee. Elke aanname is terug te vinden.
Veelgestelde vragen
Wat bestuurders en controllers ons vragen
Wat is de bedrijfswaarde van zorgvastgoed?+
De bedrijfswaarde is de contante waarde van alle toekomstige opbrengsten en kosten die een zorggebouw in de resterende levensduur genereert. Het is één van de relevante waardebegrippen voor de beoordeling van uw vastgoed.
Wat is het verschil tussen bedrijfswaarde en taxatiewaarde?+
Een taxatie schat wat een pand bij verkoop opbrengt; de bedrijfswaarde meet wat het pand voor uw exploitatie waard is. Voor zorgvastgoed dat u decennialang gebruikt, stuurt de jaarrekening op de bedrijfswaarde. EquiDomus registreert beide, zodat u ze naast elkaar kunt leggen.
Wanneer is een bijzondere waardevermindering aan de orde?+
Zodra er aanwijzingen zijn dat de boekwaarde niet meer wordt terugverdiend, kan dat een signaal voor afwaardering zijn. EquiDomus zet alle bepalende waardebegrippen per locatie naast elkaar, zodat u het risico continu in beeld heeft.
Welke discontovoet gebruik ik voor zorgvastgoed?+
Gangbaar is een voet rond de gemiddelde vermogenskostenvoet van de organisatie (WACC); veel zorginstellingen rekenen momenteel met zo'n 4 tot 6 procent. In EquiDomus stelt u de voet per locatie in en ziet u direct wat een andere aanname met de waarde doet.
Werkt EquiDomus met actuele NHC-tarieven?+
Ja. De tarieventabellen zitten in de app en worden bij wijzigingen bijgewerkt; per locatie kunt u bovendien eigen tarieven en/of een afwijkende indexatie hanteren.
Hoe snel kan mijn organisatie starten?+
Binnen een dag. U levert een locatielijst in Excel aan, wij richten de omgeving in en na één instructiesessie rekent uw team zelfstandig. Er is geen IT-traject nodig: de app draait in de browser.
Wat kost EquiDomus?+
€ 5.000 organisatielicentie per jaar, plus € 150 per gebruiker per kwartaal, exclusief btw. Aanvullende maatwerk-, implementatie- of opleidingswensen op nacalculatie.
Liever zien dan lezen?
In een demonstratie rekenen we uw eigen locatielijst door het model.
Plan een demonstratie