Bijzondere waardevermindering in de zorg: wanneer moet u afwaarderen?
Wanneer verplicht RJ 121 u tot afwaarderen, op welk niveau toetst u, en wat gebeurt er in de jaren daarna? De impairmenttoets voor zorgvastgoed, met de signalen en valkuilen uit de praktijk.
Elk boekjaar opnieuw komt de vraag langs: staat het vastgoed nog voor een verdedigbaar bedrag op de balans? De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving geven daar een helder antwoord op, maar de toepassing in de zorg kent een paar eigenaardigheden die het lastiger maken dan het lijkt.
De regel in één zin
Een bijzondere waardevermindering wordt verwerkt zodra de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde. Zo staat het in RJ 121.201, en die realiseerbare waarde is de hoogste van twee grootheden: de opbrengstwaarde bij verkoop en de bedrijfswaarde bij voortgezet gebruik.
De opbrengstwaarde is de verwachte verkoopopbrengst minus de verkoopkosten. De bedrijfswaarde, in de richtlijnen ook wel de indirecte opbrengstwaarde genoemd, volgt uit het disconteren van de verwachte kasstromen met de bijbehorende vermogenskostenvoet. Bij zorgvastgoed dat voor voortgezet gebruik wordt aangehouden, zal de bedrijfswaarde vaak de meest relevante grootheid zijn, maar de realiseerbare waarde blijft de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.
Let op de volgorde. U vergelijkt de boekwaarde niet met de bedrijfswaarde alleen, maar met de hoogste van opbrengstwaarde en bedrijfswaarde. Een locatie met een lage exploitatiewaarde maar een aantrekkelijke grondpositie hoeft dus niet af.
Wanneer u moet toetsen
RJ 121.202 vraagt u per balansdatum vast te stellen of er aanwijzingen zijn dat de realiseerbare waarde onder de boekwaarde ligt. Pas als die aanwijzingen er zijn, rekent u de volledige toets uit. In de zorg zijn dit de signalen die het vaakst opduiken:
- Structurele leegstand die verder gaat dan een tijdelijke dip in de bezetting.
- Een dalend tariefpercentage of een wijziging in het inkoopbeleid van het zorgkantoor. De clustering en de NHC/NIC-correctie per 2027 zijn hier een direct voorbeeld van.
- Een concreet besluit tot sluiting, afstoting of herbestemming, dat een aanwijzing voor bijzondere waardevermindering kan zijn, ook als de uitvoering nog jaren duurt.
- Verzwaarde eisen op het gebied van duurzaamheid of brandveiligheid die tot een onvoorziene investering leiden.
- Uitgesteld groot onderhoud, waardoor de resterende gebruiksduur korter wordt dan de afschrijvingstermijn veronderstelt.
Op welk niveau u toetst
Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. U toetst niet per gebouw, maar per kasstroomgenererende eenheid: de kleinste groep activa die zelfstandig kasstromen voortbrengt, grotendeels onafhankelijk van andere activa. Voor een solitair verzorgingshuis is dat de locatie zelf. Voor een campus waarvan de gebouwen elkaars keuken, dagbesteding en nachtdienst delen, is dat al snel de campus als geheel.
Kiest u de eenheid te klein, dan waardeert u locaties af die binnen hun samenhang prima renderen. Kiest u hem te groot, dan verdwijnt een reëel verlies in het gemiddelde. Leg de afbakening daarom vast en houd hem over de jaren consistent, want een stille wijziging in de indeling is precies waar een accountant op doorvraagt.
De afschrijvingstermijn is niet het bekostigingssysteem
Sinds Richtlijn 655 voor zorginstellingen is aangepast aan de Regeling Verslaggeving WTZi, volgen de afschrijvingstermijnen van materiële vaste activa de verwachte gebruiksduur en niet langer de termijnen die uit het bekostigingssysteem voortvloeien. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar in menige vastgoedadministratie staan nog termijnen die ooit uit de bekostiging zijn overgenomen.
Het gevolg werkt twee kanten op. Schrijft u te traag af, dan loopt de boekwaarde voor op de werkelijkheid en dwingt u een afwaardering af die met een realistische termijn nooit nodig was geweest. Schrijft u te snel af, dan verdwijnt er waarde uit de balans die er wel degelijk is.
De vier stappen
| Stap | Wat u doet |
|---|---|
| 1 | Stel per balansdatum vast of er aanwijzingen voor waardevermindering zijn |
| 2 | Bepaal de kasstroomgenererende eenheid en de boekwaarde daarvan |
| 3 | Bereken de bedrijfswaarde en, waar relevant, de opbrengstwaarde |
| 4 | Is de boekwaarde hoger dan de hoogste van beide, dan waardeert u af tot dat bedrag |
Wat er daarna gebeurt
Een afwaardering is geen eindstation. Zij verlaagt de boekwaarde, en daarmee dalen in alle volgende jaren zowel de afschrijving als de rente over die boekwaarde. Uw exploitatieresultaat verbetert er dus door, wat bij de volgende toets weer meetelt. Een model dat de afwaardering niet doorrekent in de jaren erna, geeft vanaf dat moment een verkeerd beeld.
Anders dan bij goodwill kan een bijzondere waardevermindering op materiële vaste activa worden teruggenomen wanneer de reden ervoor is vervallen en aan de voorwaarden uit de richtlijn is voldaan. Wordt een locatie na een geslaagde renovatie weer volledig bezet, dan kan de eerdere afwaardering terug, tot maximaal de boekwaarde die zonder afwaardering zou hebben gegolden.
Drie valkuilen
- De discontovoet die elk jaar meebeweegt met de gewenste uitkomst. Onderbouw hem één keer goed en houd hem consistent, of leg uit waarom hij verandert.
- Toetsen op de portefeuille in plaats van op de eenheid. Verliezen op de ene locatie mogen niet zomaar wegvallen tegen winsten op de andere.
- De toets niet reproduceerbaar vastleggen. Als een jaar later niet meer te achterhalen is met welke parameters en welke modelversie het bedrag tot stand kwam, begint de discussie met de accountant opnieuw.
De begrippen op een rij
Bijzondere waardevermindering impairment+
De afwaardering die volgt als de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde (RJ 121.201).
Realiseerbare waarde+
De hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.
Opbrengstwaarde+
De verwachte verkoopopbrengst minus de daarbij te maken verkoopkosten.
Bedrijfswaarde indirecte opbrengstwaarde+
De contante waarde van de verwachte kasstromen bij voortgezet gebruik, verdisconteerd tegen de bijbehorende vermogenskostenvoet.
Kasstroomgenererende eenheid KGE+
De kleinste groep activa die zelfstandig kasstromen voortbrengt, grotendeels onafhankelijk van andere activa. Het niveau waarop u de toets uitvoert.
Tot slot
De impairmenttoets is geen jaarlijkse formaliteit maar een schatting waarvoor het bestuur tekent. Wat de accountant daarbij wil zien, is niet zozeer een bepaald bedrag als wel een navolgbare weg ernaartoe: van de uitkomst terug naar de aannames, in stappen die iemand anders kan controleren.
Lees hoe u de bedrijfswaarde zelf berekent of vraag een demonstratie aan.
Dit artikel beschrijft de richtlijnen in algemene zin en is geen advies over een specifieke situatie. Toetsing van uw eigen jaarrekening loopt via uw accountant.