Voorziening verlieslatend contract bij gehuurd zorgvastgoed
Bij eigendom waardeert u af, bij huur vormt u een voorziening. Hoe u het onvermijdbare tekort berekent, wat er precies onder de onvermijdbare kosten valt, en waarom het besluitmoment telt.
Bij een pand in eigendom loopt een tegenvallende exploitatie via de bijzondere waardevermindering: u waardeert het actief af. Bij een gehuurd pand staat er geen actief op de balans dat u kunt afwaarderen, en toch loopt het verlies gewoon door. Dan komt de voorziening voor verlieslatende contracten in beeld.
Wanneer een huurcontract verlieslatend is
Een contract is verlieslatend wanneer de onvermijdbare kosten om eraan te voldoen hoger zijn dan de economische voordelen die u er nog uit verwacht. Voor zorgvastgoed betekent dat concreet: de resterende huurverplichting plus de servicekosten wegen zwaarder dan de opbrengsten die de locatie de rest van de looptijd nog genereert.
Dat gebeurt zelden van de ene op de andere dag. De gebruikelijke aanleidingen zijn een besluit tot sluiting terwijl het contract nog jaren doorloopt, een structureel lagere bezetting dan waarop het contract ooit is afgesloten, of een huurprijs die harder is geïndexeerd dan het Wlz-tarief.
Wat de onvermijdbare kosten zijn
Hier zit de kern van de rekenregel. RJ 252.405 bepaalt dat de onvermijdbare kosten van een verlieslatend contract de kosten zijn die u minimaal moet maken om onder de overeenkomst uit te komen: het laagste van de kosten om aan de verplichtingen te voldoen en de vergoeding of boete bij niet-nakoming.
U rekent dus met het goedkoopste van twee scenario's. Kost afkopen tweehonderdduizend euro en doorlopen tot het einde van de looptijd driehonderdduizend, dan is tweehonderdduizend de onvermijdbare kostenpost, ook als u feitelijk van plan bent om te blijven zitten.
Welke kosten precies meetellen bij het nakomen van de verplichting, was lange tijd onduidelijk en werd in de praktijk verschillend toegepast. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft dat met RJ-Uiting 2021-10 verduidelijkt: het gaat om de kosten die direct met het contract samenhangen.
Onderverhuur telt mee. Kunt u een deel van het pand nog verhuren of anders benutten, dan verlaagt die opbrengst het verlies. Neem alleen wat realistisch is, niet wat theoretisch mogelijk zou zijn.
De berekening
De voorziening is de contante waarde van het verwachte tekort over de resterende looptijd. Neem een locatie waarvan het huurcontract nog acht jaar loopt en waarvan besloten is dat de zorg over twee jaar verhuist:
| Stap | Toelichting |
|---|---|
| Resterende huurverplichting | huur en servicekosten per jaar, met de contractuele indexatie, over de resterende acht jaar |
| Verwachte opbrengsten | zorgopbrengst in de eerste twee jaar, daarna alleen realistische onderverhuur |
| Jaarlijks tekort | verplichting minus opbrengsten, per jaar afzonderlijk |
| Afkoopscenario | de vergoeding bij tussentijdse beëindiging, als die contractueel mogelijk is |
| Voorziening | contante waarde van het laagste van beide scenario's |
Verdisconteer met een voet die past bij de looptijd en het risico van de verplichting. Anders dan bij de bedrijfswaarde gaat het hier om een verplichting en niet om een bedrijfsmiddel, dus een risico-opslag die u bij vastgoed wél zou hanteren, hoort hier niet automatisch thuis.
Het verschil met een afwaardering
De twee worden regelmatig door elkaar gehaald, terwijl ze elkaar juist uitsluiten. Bij eigendom zit het verlies in het actief en verlaagt u de boekwaarde. Bij huur zit het verlies in de verplichting en vormt u een voorziening aan de passiefzijde.
Heeft u zelf geïnvesteerd in een gehuurd pand, bijvoorbeeld in een verbouwing of in installaties, dan hebt u met allebei te maken. Die investering staat als actief op uw balans en is onderworpen aan de impairmenttoets; de huurverplichting eronder kan tegelijkertijd verlieslatend zijn. Reken ze afzonderlijk uit en let erop dat u hetzelfde tekort niet twee keer opneemt.
Drie aandachtspunten
- Het besluitmoment. Een voorziening ontstaat zodra het verlies onvermijdbaar is, niet pas wanneer de verhuizing plaatsvindt. Een concreet en voldoende vaststaand besluit tot sluiting kan het moment zijn waarop duidelijk wordt dat het verlies onvermijdbaar is; de feiten en omstandigheden en de contractuele verplichtingen blijven bepalend.
- De indexatie in het contract. Huurindexaties volgen vaak de consumentenprijsindex, terwijl uw opbrengsten het Wlz-tarief volgen. Loopt dat uit elkaar, dan groeit het tekort elk jaar, en dat moet in de reeks terugkomen in plaats van in een vlak gemiddelde te verdwijnen.
- Jaarlijks herijken. Verandert de bezetting, de huurprijs of het besluit, dan verandert de voorziening mee. Leg per jaar vast welke aannames zijn gewijzigd.
De begrippen op een rij
Verlieslatend contract+
Een overeenkomst waarbij de onvermijdbare kosten om eraan te voldoen hoger zijn dan de verwachte economische voordelen.
Onvermijdbare kosten+
Het laagste van de kosten om aan de verplichtingen te voldoen en de vergoeding bij niet-nakoming (RJ 252.405).
Voorziening+
Een verplichting waarvan de omvang of het moment van afwikkeling onzeker is, opgenomen aan de passiefzijde van de balans.
Tot slot
Een verlieslatende huur is zelden een verrassing: de signalen zijn er meestal jaren eerder al. Wat vaak ontbreekt, is een model dat de resterende looptijd van het contract naast de verwachte exploitatie legt, jaar voor jaar. Zodra u dat hebt, is de voorziening een uitkomst in plaats van een schatting achteraf.
Lees over de impairmenttoets bij eigendom of vraag een demonstratie aan.
Dit artikel beschrijft de richtlijnen in algemene zin en is geen advies over een specifieke situatie. Toetsing van uw eigen jaarrekening loopt via uw accountant.